Vi är på väg mot ny fastighetskris

Med avregleringarna av kreditmarknaden under mitten 1980-talet ökade utlåningen med 8-10 procent årligen, totalt cirka 50 procent. Tillsammans med stigande kontorshyror och en tro på god värdeutveckling från marknaden medförde detta en stegring av fastighetspriserna på nästan 800 procent under hela 80-talet.

Med skattereformen i början av 90-talet, som begränsade ränteavdraget och dubblerade räntekostnaden på lånade pengar. Tillsammans med att fastighetsmarknaden var införstådd att den var övervärderad, föll priset på kommersiella fastigheter 70-80 procent. Detta drabbade även privata fastigheter, men i en mycket mindre grad. Denna fastighets- och bankkris ledde till stor arbetslöshet på 90-talet och höga bankräntor.

Under ett års tid har vi befunnit oss en global ekonomisk kris som har benämnts som den värsta krisen sen 30-talet med ett större fall i BNP-tillväxten än under 90-talskrisen. Enligt konjunkturinstitutet har dock BNP-tillväxten slutat falla och efterfrågan börjat öka igen. Arbetslösheten laggar dock och fortsätter att öka. Den har prognostiserats till att nå toppen år 2011 och har då stigit från 5,9 till nästan 12 procent.

Riksbankens viktigaste instrument att stimulera ekonomin i lågkonjunktur är reporäntan och att styra penningmängden. Denna ligger för tillfälligt på rekordlåga 0,5 procent. Det är tack vare denna som vi idag har rekordlåga låneräntor på våra bostadslån. Riksbanken har meddelat att räntan kommer att vara låg en lång tid framöver och förväntas inte höjas förrän i slutet av år 2010. Denna faktor tillsammans med bostadsbrist i storstadsregionerna, rotavdrag, höjda förväntningar och köpvilja och en "spekulation" med bostadsrätter har fått bostadsrättsmarknaden att explodera. Under augusti månad har priset på bostadsrätter stigit med 6 procent i genomsnitt 3 procent de senaste 3 månaderna. Detta trots det paradoxala faktum att vi befinner oss tidernas största lågkonjunktur.

Detta leder till allt högre skuldsättningsgrad av de svenska hushållen och ska enligt SCB:s undersökningar om svensk ekonomi vara värre än på slutet av 90-talet. Tack vare låga räntor är det än så länge ingen kris för hushållen.

Frågan är nu om efterfrågan på bostadsrätter kommer att hålla i sig när riksbanken bedömer att ekonomin är redo för en höjd ränta. Är bostadsbristen och köpviljan i storstadsregionerna tillräcklig för att priset på bostäder inte ska falla vid en "normal" ränta? Det är det ingen som egentligen som vet. Med bankernas kalkylränta på 7 procent beräknas hushållen klara framtidens ränteuppgångar. Men det är där ett av problemen ligger. Denna kalkylränta beräknar naturligtvis inte med arbetslöshet. Människors kortsiktiga förmåga att höja sina levnadsvanor när deras disponibla inkomst är hög och den ökande arbetslösheten och den minskade köpkraft detta medför kommer att spräcka fastighetsbubblan. Som resultat kommer många människor tvingas till att sälja sina bostäder till ett pris under det man en gång köpt den för under lågränteperioden 2009-2010. Detta i sin tur kommer att minska köpkraften ännu mer och arbetslösheten kommer att fortsätta stiga förbi 2012. En fastighetskris är att vänta!

Av Martin Andersson 22 sep 2009 13:04