Bostadsbubblan brister

Tecknen hopar sig! Vi talar speciellt om Sverige och om Stockholmsområdet i synnerhet. Historiskt vet vi att fastighetspriser långsiktigt aldrig kan växa snabbare än ekonomin. Däremot vet vi också att felprissättningar och spekulationsbubblor kan pågå i många år. Nu har vi haft en mycket snabbare prisutveckling på bostäder än ekonomin under väldigt många år. Att korrigeringen kommer vet vi, men när och hur stor skall den bli? Vilka kommer att drabbas?

Den mytomspunna bostadsbristen har varit prisstegringens moder. Medan de låga räntorna och de höga belåningsgraderna varit bränslet för det sista stora prisrycket.

Någon egentlig bostadsbrist finns inte. Befintlig bostadsyta i förhållande till antalet innevånare är mer än tillräcklig. Däremot finns det mycket stora svårigheter att i den befintliga strukturen få tag på de bostäder man vill flytta till. Detta gäller framför allt ungdomar som skall flytta till sin första bostad.

Enklast vore nu att förklara hur hyresregleringen förhindrar en utveckling av marknaden så att det alltid skulle finnas bostäder att hyra. Man kan också förklara hur naivt det är att tro att någon med sunt förnuft skulle vilja bygga bostäder för uthyrning under rådande regler för hyressättning. Förvisso skulle en avreglering av hyresregleringen snabbt få bort bostadsbristens synliga kö. Men politiskt kan man inte vänta sig en sådan utveckling. Politikerna är alltför intresserade av att behålla bostadsbristen. Därför kan man inte tro att ett avskaffande blir den utlösande faktorn för att spräcka prisbubblan på de bostäder som finns i den fria marknaden. Det scenariot blir troligt först om väljarna, då främst de yngre, verkligen förstod och agerade för avskaffandet av regleringen. Den stora massan av medelålders hyresgäster, som tror att de får en kraftig hyreshöjning vid ett avskaffande, har alldeles för stor politisk makt.

De nya grupper som behövt bostad har varit hänvisade till den fria marknaden för villor och bostadsrätter. Hittills har det varit en lukrativ affär om man fått låna. För priserna har ju gått upp de senaste 15 åren. Även om man ser på ännu äldre förvärv har det varit många personers livs största och bästa affär, att köpa sin bostad. Riktigt fantastiskt har det varit för de som först fick ett hyreskontrakt i en välbelägen fastighet och sedan kunde köpa sin bostadsrätt vid en ombildning. Stockholms politiker har berikat många av sina väljare på det sättet. Kunskapen i befolkningskroppen är nu väletablerad: Köp din bostad! Köp så stort och dyrt du bara förmår att få låna till! Alla kraxande pessimister har hittills fått fel! Slösarna vinner!

Till och med finansminister Borg har uppmanat medborgarna att låna så mycket som möjligt för att spendera på ombyggnader och konsumtion. Politikerna, först sossarna sedan borgarna, har genom det statsägda SBAB drivit på för att få ut så stora och billiga lån som möjligt. Det är klart att priserna stiger!

Men, varför ökar inte utbudet av bostäder, kanske någon marknadskunnig läsare undrar? Om priserna stiger borde väl mer bostäder byggas? Igen, har politikerna vårdat bostadsbristen och prisstegringarna på ett infernaliskt sätt. Man måste nämligen, inte bara äga mark, utan också få byggnadslov för att få bygga. Och det är politikerna som bestämmer var och hur du får bygga. Genom att förhindra och ransonera byggloven har politikerna lyckats bevara bostadsbristen och fått priserna att skena. Man påstår att det är brist på mark. Men det är totalt osanning. Det finns hur mycket mark och volym ovan marken som helst. Det är brist på byggrätter. Därför har byggrätter fått ett eget pris. Och politikerna har upptäckt att de kan skapa ekonomiskt värde ur sitt givande av bygglov.

Det har gått så långt att de börjat finansiera projekt med dessa "värden". Nu senast skall det byggas enorma sportarenor i Stockholm. Eftersom politikerna inte vågar finansiera dem med vanliga skatter eller lån har man uppfunnit finansieringen som inte kostar någon något! OBS Ironi! Det är byggrätterna som skall finansiera byggena av dessa prestigeprojekt! Man delar ut mark och byggrätter till privata investerare som bygger åt politikerna. Man säljer byggrätter separat till andra och använder pengarna till arenor. Sedan påstår man att det inte belastar skattebetalarna. Om värdet finns är det skattebetalarna som äger det och får betala. Sen skall arenorna drivas - det blir en ny förlustaffär för kommunen.

Men vi vet inte om värdet finns kvar när det är dags att sälja bostadsrätterna och de andra fastigheterna. Kommer ni ihåg hur politikerna i hela Europa blev avundsjuka på telekombolagen som blev så värdefulla i slutet av nittiotalet? Politikerna ville därför vara med och beskatta bolagen och dess kunder genom att ta ut avgifter för rätten att driva mobiltelefoni. Man sålde så kallade frekvenstilldelningar i stora auktioner och telekombolagen bjöd över varandra med lånade pengar. Det blev inledningen till telekombubblans krasch. Så är det alltid. När politikerna kliver in för att kapa åt sig vinster ur en prisbubbla blir det ofta inledningen på kraschen. Därför tror jag att arenabyggena mycket väl kan bli inledningen till bostadsbubblans upplösning. Förlorare blir de byggbolag som inte hinner ur dessa affärer i tid och kommunen som tvingas ta hand om arenornas usla affärer om de hinner byggas.

Den största kandidaten för bostadsbubblans förintelse är nog ändå de kommande räntehöjningarna och de åtstramningar av lånemarknaden som kommer i dess spår. Det leder till inledande prisfall, som sedan leder till ökade krav på amorteringar och lägre belåningsgrad. Det är så att om priserna stiger tycks alla, inklusive kreditgivarna, räkna med fortsatt prisstegring och därmed blir en hög belåning reducerad automatiskt. Och tvärt om när priserna faller måste man räkna med ytterligare prisfall och därför sänks belåningsgraden i förväg, så att prisfallet fortsätter. Detta vet "alla" ändå beter man sig på detta sätt. Många av de gamla bankerna klagar exempelvis på SBAB´s marknadsledande roll för ökad långivning genom ökad belåningsgrad. Ändå hänger de på och är nästan lika vidlyftiga. Den heliga marknadsandelen måste försvaras! Så sa de svenska bankerna i Baltikum också, trots att de såg hur illa det höll på att gå. Och så illa gick det också.

Bankerna, speciellt SBAB,försvarar sig med att det är låntagarna som är ansvariga för sina lån och att de minsann har kontrollerat att låntagarna kommer att kunna betala sina lån. Det är i stor utsträckning sant. Bankerna förlorar sällan och mycket lite på sin kreditgivning till bostadsägare. Däremot kommer ett stort antal personer att för lång tid, kanske hela sitt liv, sitta fast i skuldfällan. Mitt råd till er alla i dag är att inte förvärva några bostäder till dagens priser med hög belåning.

Många litar på värderingar när de köper fastigheter och bostäder. Vad man måste komma ihåg är att dessa värderare bara gör relativa värderingar mellan olika objekt. De värderar inte prisnivån. Man kan därför bara gardera sig mot att just det objekt jag nu köper har någorlunda rätt pris just nu, i förhållande till vad andra betalar just nu. Denna värderingsproblematik finns med i alla spekulationsbubblor! Värderingarna är inte värda något och man kan inte lita på dem, annat än den dag de görs. Nästa dag kan situationen vara en helt annan. Varför värderingarna fått så stor betydelse är därför en stor gåta. Möjligen är de till för att man skall kunna skylla besluten på någon annan? Men det går egentligen inte. Eller borde inte gå!

Det finns ytterligare en möjlig utlösande faktor för bostadsbubblans puff. Tänk om de nya reglerna för bankernas kapitaltäckning innebär att bostadslånen skall anses lika osäkra som andra lån? Det finns ett sådant förslag på bordet i Europa. Då skulle bankerna få bråttom att minska sin exponering mot bostadssektorn. Marginalerna, som är mycket små i dag, skulle höjas och belåningsgraderna sänkas. Det skulle inte bara gälla nya lån, utan gamla låntagare skulle tvingas betala högre räntor och börja amortera. Då börjar lavinen.
Det kostar ca 20.000 kronor per kvadratmeter att bygga nya bostäder. När man betalar 60.000 kronor per kvadratmeter, vilket inte är ovanligt, för nya lägenheter kan man förstå att fallhöjden är stor. Bristkostnaden eller "läget" har alltså ett mycket högt pris.
Trots att politikerna har ett stort intresse av att bevara situationen med bostadsbrist och höga priser på byggrätter kommer de knappast att kunna hålla i situationen. Prishöjningarna har gått för långt. Det går inte att pumpa upp dem så mycket mer.

Efter krashen kommer vi att kunna bo billigare och det blir lättare att komma över såväl hyresrätter som att köpa sin bostad. Det blir ungdomarna som ännu inte skaffat sig bostad som blir att gratulera.

De som köpt senast med mycket lånade pengar blir förlorarna. Speciellt om de tvingas sälja i botten.
De bygg- och fastighetsbolag som mest spekulerat i byggrätter och ligger på stora lager av dem och har större osålda byggprojekt under arbete blir också stora förlorare.
Som alltid ligger den stora skulden hos politikerna, men de kommer att skylla ifrån sig - på bankerna, igen.

Av Bengt Stillström 04 jan 2010 13:14